"Kenen vastuulle kuuluu kylpyhuoneen vesieristys? Pitääkö minun maksaa uusista ikkunoista, vaikka omani ovat priimakunnossa?" Nämä kysymykset toistuvat työssämme jatkuvasti. Taloyhtiön remontit ovat yleisimpiä riidanaiheita osakkaan ja yhtiön välillä, ja syynä on usein puhdas tietämättömyys pelisäännöistä. Epäselvyys ei hyödytä ketään ja johtaa helposti kalliisiin virheisiin.
Totuus on, että vastuu jakautuu lähes aina osakkaan ja taloyhtiön kesken. Raja ei ole mielivaltainen, vaan se perustuu asunto-osakeyhtiölakiin. Tässä oppaassa käymme selkokielellä läpi, kuka maksaa ja mistä taloyhtiön remonteissa. Emme tyydy listaamaan pykäliä, vaan avaamme kokemuksemme kautta, mitä säännöt tarkoittavat käytännön korjausrakentamisessa Uudenmaan alueella.
Vastuunjaon peruskivenä on asunto-osakeyhtiölaki. Laki määrittelee kunnossapitovastuun yllättävän yksinkertaisen pääperiaatteen:
Taloyhtiö vastaa rakenteista ja perusjärjestelmistä. Tähän kuuluvat kantavat rakenteet, seinät, katto, julkisivu sekä eristeet (lämpö, ääni ja vesi). Yhtiön vastuulla ovat myös talon yhteiset perusjärjestelmät, kuten vesi- ja viemäriputket, sähköverkon pääjohdot, ilmanvaihtokanavat ja lämmitysjärjestelmä.
Osakas vastaa huoneistonsa sisäosista. Tämä kattaa pinnat (lattia, seinät, katto), kaapistot, kodinkoneet, väliovet ja kiinteät kalusteet. Osakas vastaa myös itse tekemistään tai teettämistään muutoksista.
Jako kuulostaa selvältä, mutta käytäntö on harvoin mustavalkoinen. Yleinen virhe on olettaa, että kaikki asunnon sisällä näkyvä olisi automaattisesti osakkaan vastuulla. Esimerkiksi patteri on osakkaan silmissä osa huonetta, mutta se kuuluu yhtiön lämmitysjärjestelmään ja on siten yhtiön vastuulla.
Oheinen taulukko havainnollistaa vastuunjakoa yleisimmissä remonteissa. Muista kuitenkin, että yhtiöjärjestys voi poiketa laista – tarkista se siis aina ensin.
| Remontin kohde | Taloyhtiön vastuu (maksaa) | Osakkaan vastuu (maksaa) |
|---|---|---|
| Märkätilat (Kylpyhuone) | Vesieristys, lattiakaivo, hanakulmarasiat, rakenteiden korjaus. | Laatat, saumaukset, kalusteet (allas, kaapit), suihku, hana, WC-istuin. |
| Keittiö | Ei yleensä vastuuta, ellei remontti liity perusjärjestelmiin. | Kaikki: kaapistot, tasot, kodinkoneet, välitilan laatat, hanat. |
| Ikkunat & parvekeovi | Ikkunoiden ja ulko-ovien uusiminen, ulkopuitteiden maalaus. | Sisäpintojen maalaus, sälekaihtimet, tiivisteiden kunnossapito. |
| Putkiremontti (Linjasaneeraus) | Vesi- ja viemäriputkien uusiminen, sähkönousut, tietoliikennekaapelit. | Omat toiveet perustason ylittävistä materiaaleista ja kalusteista. |
| Lattiat & seinät | Rakenteen korjaus (esim. betonilaatta), äänieristys. | Pintamateriaalit (parketti, laminaatti, maali, tapetti). |
| Patterit & lämmitys | Patterit, termostaatit, lämmitysputket. | Patterin ilmaus (yleensä huoltoyhtiön tehtävä). |
| Ilmanvaihto | Ilmanvaihtokanavat, koneet, venttiilien perussäätö. | Venttiilien puhdistus, rasvasuodattimen vaihto liedessä. |
Märkätilaremontti on jaettujen vastuiden klassikkoesimerkki. Juuri kylpyhuoneet aiheuttavat eniten epäselvyyksiä. Yhtiön velvollisuus on suojella rakennusta kosteudelta, joten vesieristyksen kunnossapito kuuluu sille. Jos vanha vesieristys pettää ja aiheuttaa vaurion, yhtiö korjaa rakenteet ja uusii vesieristyksen kustannuksellaan.
Osakas taas vastaa pinnoista ja kalusteista. Jos haluat uusia toimivan kylpyhuoneesi puhtaasti ulkonäön takia, maksat kaiken itse – myös uuden, määräystenmukaisen vesieristyksen. Tällöin yhtiö kuitenkin valvoo työtä varmistaakseen, että vesieristys tehdään oikein.
Linjasaneeraus eli putkiremontti on taloyhtiön suurimpia hankkeita. Yhtiö kustantaa kaiken, mikä liittyy putkien, sähköjen ja muiden perusjärjestelmien uusimiseen. Koska putkiremontti vaatii usein kylpyhuoneiden purkamista, yhtiön velvollisuus on palauttaa ne remontin jälkeen niin sanotulle perustasolle.
Perustaso tarkoittaa alkuperäistä tai sitä vastaavaa nykyaikaista teknistä tasoa. Se voi tarkoittaa esimerkiksi tietyn hintaista peruslaattaa ja standardimallin hanaa. Jos osakas haluaa kalliimpaa design-laattaa, sadesuihkun tai lattialämmityksen (jos sitä ei ole aiemmin ollut), hän maksaa itse perustason ylittävän osuuden. Tätä kutsutaan hyvitysmenettelyksi.
Osakkaalla on laaja oikeus remontoida huoneistoaan, mutta vapauteen liittyy myös vastuu. Lähes kaikista remonteista, jotka voivat vaikuttaa yhtiön rakenteisiin tai muiden osakkaiden asumiseen, täytyy tehdä kirjallinen muutostyöilmoitus isännöitsijälle ja hallitukselle.
Milloin ilmoitus pitää tehdä?
Ilmoitusta ei vaadita pintaremonteista, kuten seinien maalauksesta tai tapetoinnista. Suosittelemme silti tarkistamaan asian yhtiön säännöistä. Parempi ilmoittaa turhaan kuin jättää ilmoittamatta.
Kun yhtiö saa ilmoituksen, se arvioi remontin vaikutukset. Erityisesti märkätilatöissä yhtiö lähes poikkeuksetta edellyttää ulkopuolisen valvojan palkkaamista. Ja kyllä, osakas maksaa valvojan palkkion. Kyse ei ole kiusanteosta, vaan yhtiön keinosta varmistaa, että kriittiset työvaiheet, kuten vesieristys, tehdään ammattitaitoisesti. Huonosti tehty remontti voi aiheuttaa valtavat vahingot, joten valvonta on kaikkien etu.
Kun taloyhtiö remontoi, se palauttaa tilat alkuperäistä vastaavalle perustasolle. Tämä konsepti aiheuttaa usein hämmennystä.
Otetaan esimerkki: Taloyhtiönne putkiremontissa uusitaan kaikki kylpyhuoneet. Yhtiö on kilpailuttanut urakan ja päättänyt, että perustasoon kuuluu:
Sinä kuitenkin haaveilet isosta, harmaasta design-laatasta (65 €/m²) ja sadesuihkusta (500 €). Tässä kohtaa sovelletaan hyvitysmenettelyä.
Jos valitsemasi materiaali on vaikeampi asentaa, saatat joutua maksamaan myös asennustyön lisäkustannukset. Kaikki nämä yksityiskohdat sovitaan yleensä urakoitsijan ja yhtiön kanssa etukäteen.
Suuret taloyhtiön remontit, kuten julkisivusaneeraus tai linjasaneeraus, maksavat satojatuhansia, jopa miljoonia euroja. Harvalla yhtiöllä on tällaisia summia säästössä, joten remontti rahoitetaan lähes aina lainalla.
Rahoitusvastike (pääomavastike): Tämä on yleisin tapa. Yhtiö ottaa pankista lainan, ja osakkaat maksavat sitä pois kuukausittain hoitovastikkeen päälle kerättävällä rahoitusvastikkeella. Maksuaika on tyypillisesti pitkä, 15–25 vuotta.
Kertamaksu: Osakkailla on yleensä mahdollisuus maksaa oma osuutensa yhtiölainasta kerralla pois. Tämä voi olla järkevää, jos säästöjä on ja haluaa välttyä lainan koroilta. Kuukausittainen vastike on kuitenkin kevyempi ja joustavampi tapa hoitaa maksu.
Pienemmät korjaukset ja vuosihuollot kustannetaan yleensä hoitovastikkeilla kerätyillä varoilla.
Kotitalousvähennys on tuntuva rahallinen etu, mutta sen säännöt on syytä tuntea. Lyhyesti:
Esimerkki: Teetät kylpyhuoneremontin omasta aloitteestasi. Tilaat työn Fixio Oy:ltä, joka kuuluu ennakkoperintärekisteriin. Saat vähennyksen työn osuudesta.
Vastaesimerkki: Taloyhtiö teettää linjasaneerauksen. Vaikka maksat osuutesi remontista rahoitusvastikkeena tai kertasuorituksena, et saa kotitalousvähennystä, koska et ole itse työn tilaaja – tilaaja on taloyhtiö.
Poikkeuksena ovat perustason ylittävät työt. Jos linjasaneerauksen yhteydessä tilaat urakoitsijalta erillisellä sopimuksella esimerkiksi saunan rakentamisen, voit saada vähennyksen tämän lisätyön osuudesta.
Vuonna 2025 kotitalousvähennys remonttitöistä on 35 % työn arvonlisäverollisesta hinnasta. Vähennyksen enimmäismäärä on 1 600 euroa henkilöä kohden, ja omavastuu on 150 euroa vuodessa. Puolisot voivat saada yhteensä 3 200 euron vähennyksen.
Vaikka taloyhtiön remonttien vastuunjako voi vaikuttaa monimutkaiselta, periaatteet sen takana ovat loogisia. Yhtiö huolehtii rakennuksen vaipasta ja perusjärjestelmistä, osakas omista pinnoistaan ja kalusteistaan. Avoin viestintä ja yhteisten sääntöjen noudattaminen ovat avainasemassa.
Muista aina ilmoitusvelvollisuus, selvitä perustason laajuus yhtiön projekteissa ja hyödynnä kotitalousvähennys oikein omissa remonteissasi. Näin vältät kalliit riidat ja varmistat, että remontti nostaa asuntosi arvoa eikä vain verenpainetta.
Kun taloyhtiön tai osakkaan remontti on ajankohtainen Uudellamaalla, on tärkeää valita kumppani, joka ymmärtää vastuunjaon ja toimii läpinäkyvästi. Me Fixiolla olemme erikoistuneet vaativiin korjausrakentamisen projekteihin ja varmistamme, että kaikki sujuu sääntöjen mukaan alusta loppuun. Ota yhteyttä, niin keskustellaan teidän projektistanne.
Yleensä ei. Seinien maalaus ja tapetointi ovat pintaremontointia, josta ei tarvitse tehdä muutostyöilmoitusta. On kuitenkin hyvä käytäntö tarkistaa yhtiöjärjestyksen mahdolliset erityismääräykset. Jos olet epävarma, nopea viesti isännöitsijälle on parempi kuin ilmoittamatta jättäminen.
Vastuu on yksiselitteisesti osakkaalla. Osakas on korvausvelvollinen itse asentamiensa laitteiden aiheuttamista vahingoista. Jos astianpesukoneen liitäntä vuotaa ja kastelee rakenteita, osakas maksaa korjaukset sekä omassa huoneistossaan että mahdollisesti naapureille ja yhtiölle aiheutuneet vahingot. Suosittelemme aina käyttämään ammattilaista LVI-asennuksissa.
Lähtökohtaisesti ei voi. Taloyhtiö ei voi estää osakasta remontoimasta huoneistoaan, kunhan remontti tehdään hyvän rakennustavan ja säädösten mukaisesti. Yhtiö voi kuitenkin asettaa remontille ehtoja, kuten vaatia sertifioidun vesieristäjän käyttöä ja työn valvontaa. Nämä ehdot ovat olemassa rakennuksen ja muiden asukkaiden turvaksi.
Luvaton remontti voi tulla kalliiksi. Taloyhtiö voi vaatia rakenteiden avaamista tarkastusta varten osakkaan kustannuksella. Jos työ on tehty virheellisesti, yhtiö voi määrätä sen tehtäväksi uudelleen oikein. Ääritapauksessa yhtiö voi ottaa huoneiston hallintaan ja teettää korjaukset osakkaan laskuun. Ilmoitus kannattaa siis aina tehdä.
Et, koska et ole itse työn tilaaja. Vähennystä ei saa osuudesta, jonka taloyhtiö maksaa ja kerää sinulta rahoitusvastikkeena. Saat vähennyksen vain niistä lisätöistä, jotka tilaat ja maksat itse erikseen urakoitsijalle. Tällainen voi olla esimerkiksi perustason ylittävä kylpyhuoneen kalustus tai saunan rakentaminen. Vähennys koskee vain työn osuutta, ei materiaaleja.
